Як орендарю розірвати договір оренди в Німеччині

Орендар у Німеччині може розірвати безстроковий договір оренди житла, але повинен дотриматися письмової форми та строку повідомлення. Для звичайної Kündigung строк найчастіше розраховується так: лист має надійти до орендодавця не пізніше третього робочого дня місяця, тоді договір можна розірвати до кінця наступного місяця. Для дострокового розірвання потрібні особливі підстави.

Матеріал нижче — загальний огляд для мешканців. У спірних ситуаціях, у разі появи цвілі, серйозних дефектів, підвищення орендної плати, конфлікту з орендодавцем або термінового виїзду краще показати договір Mieterverein або юристу з питань Mietrecht.

Безстроковий та строковий Mietvertrag

Договори оренди в Німеччині в Німеччині часто укладають на невизначений термін. Такий договір не є «вічним»: орендар може розірвати його звичайним повідомленням — ordentliche Kündigung.

Терміновий договір — befristeter Mietvertrag — складніший. Якщо в ньому законно вказано дату закінчення та причину обмеження терміну, просте дострокове розірвання без підстави може бути неможливим. Тоді вихід шукають через домовленість з орендодавцем, модель Nachmieter, Sonderkündigung або fristlose Kündigung, якщо є серйозна причина.

Стандартний термін Kündigungsfrist

Звичайний термін для орендаря регулюється § 573c BGB. У базовому варіанті повідомлення про розірвання договору (Kündigung) має надійти орендодавцю не пізніше третього робочого дня календарного місяця, щоб договір закінчився наприкінці наступного місяця.

Приклад: якщо орендодавець отримав лист 2 березня, найближча звичайна дата закінчення договору — 31 травня. Якщо лист надійшов пізніше допустимого терміну в березні, найчастіше найближчою датою стає 30 червня.

Важливо не те, коли лист відправлено, а коли його отримано орендодавцем. Тому відправлення краще планувати з запасом.

Субота та «третій робочий день»

При розрахунку терміну можуть виникати нюанси, пов’язані з суботами, неділями та святковими днями. На практиці безпечніше не розраховувати на останній день, а вручити або надіслати Kündigung заздалегідь. Якщо питання є спірним, особливо при отриманні листа в перші дні місяця, варто перевірити термін у Mieterverein або у юриста.

Чи можна домовитися про коротший термін

Так, але лише за згодою орендодавця. Законний строк не можна погіршити для орендаря, але сторони можуть домовитися про більш раннє закінчення оренди, якщо обидві сторони згодні. Таку домовленість краще зафіксувати письмово.

Fristlose Kündigung: дострокове розірвання без звичайного терміну

Fristlose Kündigung — це розірвання без дотримання звичайного Kündigungsfrist з поважної причини. Для орендаря це не спосіб просто швидше виїхати через переїзд або нову роботу. Потрібна ситуація, за якої продовжувати Mietverhältnis до кінця звичайного терміну об’єктивно неможливо або вкрай складно.

Можливі причини:

• орендодавець не передає житло або ключі;
• серйозний дефект робить житло непридатним для нормального проживання;
• орендодавець не усуває істотну проблему після письмового повідомлення та розумного строку;
• стан квартири становить серйозну загрозу здоров’ю, наприклад через сильну цвіль;
• орендодавець грубо порушує права орендаря, наприклад, заходить у квартиру без дозволу;
• є доказове шахрайство або істотне порушення договору.

Якщо проблема пов’язана з дефектом квартири, зазвичай спочатку потрібно письмово повідомити орендодавця про недолік і надати термін на його усунення. Негайне розірвання без такого кроку можливе не завжди. Винятки залежать від серйозності ситуації.

У разі появи цвілі, загрози здоров’ю та в інших складних випадках важливі докази: фото, листування, протоколи, свідки, висновки фахівців або комунальних служб. Сам по собі суб’єктивний відчуття небезпеки може бути недостатнім.

Sonderkündigung у разі підвищення орендної плати

Якщо орендодавець оголошує про підвищення орендної плати згідно з § 558 BGB або § 559 BGB, орендар може мати Sonderkündigungsrecht згідно з § 561 BGB. У такому випадку орендар має право розірвати договір до кінця другого місяця після отримання повідомлення про підвищення — із припиненням орендних відносин наприкінці наступного після цього місяця. Якщо орендар скористається цим правом, підвищення орендної плати не набирає чинності для нього.

Приклад: якщо повідомлення про підвищення орендної плати (Mieterhöhung) отримано в липні, розірвання договору на підставі Sonderkündigung зазвичай можна заявити до кінця вересня, а договір — розірвати до 30 листопада.

Важливо: Sonderkündigung залежить від типу підвищення та тексту повідомлення. Якщо підвищення пов’язане з модернізацією, Betriebskosten або іншою підставою, терміни та посилання на норми можуть відрізнятися. Перед надсиланням листа краще перевірити конкретний випадок.

Особливі випадки після смерті орендаря

Після смерті орендаря орендні відносини не завжди припиняються автоматично. Залежно від складу сім’ї та проживання в квартирі договір може перейти до подружжя, партнера, членів сім’ї, спадкоємців або інших осіб, зазначених у законі. Для припинення договору існують спеціальні терміни та правила.

Якщо йдеться про смерть орендаря, не варто обмежуватися загальною фразою «можна розірвати за місяць»: потрібно перевірити, хто уклав договір, хто є спадкоємцем і який термін застосовується саме до цієї ситуації.

Як оформити Kündigung

Для розірвання договору оренди житла потрібна письмова форма — Schriftform. Це означає паперовий лист із власноручним підписом. Електронна пошта, WhatsApp, SMS та просте усне повідомлення зазвичай не підходять для дійсного розірвання договору оренди житла (Kündigung des Mietvertrags).

У листі варто вказати:

• ім’я та адреса орендаря;
• ім’я та адреса орендодавця або керуючої компанії;
• адреса квартири;
• дату укладення договору, якщо вона є;
• тип розірвання: ordentliche Kündigung, Sonderkündigung або fristlose Kündigung;
• бажану дату закінчення оренди;
• прохання письмово підтвердити отримання та дату закінчення;
• нова адреса для зв’язку, якщо вона вже відома;
• банківські реквізити для повернення Mietkaution та можливого Guthaben із Nebenkostenabrechnung;
• дату та місце складання листа;
• підписи всіх орендарів, які зазначені в договорі.

Якщо договір підписували кілька орендарів, повідомлення про розірвання договору (Kündigung) повинні підписати всі. Інакше орендодавець може оскаржити дійсність такого повідомлення.

Як надіслати повідомлення

Головне завдання — довести, що орендодавець отримав Kündigung вчасно. Можливі варіанти:

• особиста передача під підпис на копії листа;
• надсилання рекомендованим листом;
• вручення через надійного свідка;
• надіслати заздалегідь, щоб лист не надійшов після закінчення терміну.

Einschreiben mit Rückschein часто використовують як звичний варіант, але він не завжди ідеальний: якщо адресат не забере лист, момент отримання може стати спірним. Надійніше обирати спосіб, за якого можна підтвердити фактичне вручення.

Зразок листа німецькою мовою

[Відправник: Ім’я та адреса]

[Одержувач: Ім’я та адреса]

[Місце, дата]

Розірвання договору оренди квартири за адресою [адреса]

Sehr geehrte Damen und Herren,

Цим я / ми розриваю / розриваємо договір оренди вищезазначеної квартири в установленому порядку та у встановлений термін з [дата].

Будь ласка, підтвердьте мені / нам у письмовій формі отримання цього повідомлення про розірвання договору, а також дату припинення орендних відносин.

Для повернення орендної застави, а також можливого залишку коштів за розрахунком за комунальні послуги, будь ласка, скористайтеся наступними банківськими реквізитами:

Власник рахунку: [Ім’я]

IBAN: [IBAN]

BIC: [BIC, якщо потрібно]

Моя / наша нова адреса з [дата] така: [адреса].

З повагою

[Ім’я та власноручний підпис усіх орендарів]

Переклад змісту листа

Відправник: ім’я та адреса

Одержувач: ім’я та адреса

Місто, дата

Розірвання договору оренди квартири за адресою [адреса]

Шановні пані та панове,

Цим я / ми розриваю / розриваємо договір оренди зазначеної квартири у встановленому порядку та з дотриманням строку до [дата].

Будь ласка, письмово підтвердьте отримання цього повідомлення та дату закінчення оренди.

Для повернення застави та можливих переплат за комунальні послуги використовуйте такі банківські реквізити: [реквізити].

Моя / наша нова адреса з [дата]: [адреса].

З повагою,

[ПІБ та власноручні підписи всіх орендарів]

Перелік питань перед відправленням

• Перевірте, чи у вас безстроковий договір, чи строковий.
• Розрахуйте дату закінчення згідно з § 573c BGB, врахувавши запас часу на доставку.
• Переконайтеся, що лист підписали всі орендарі, зазначені в Mietvertrag.
• Не надсилайте Kündigung лише електронною поштою або через месенджер.
• Збережіть копію листа та підтвердження його вручення.
• У разі fristlose Kündigung додайте або збережіть докази причини.
• У разі підвищення орендної плати (Mieterhöhung) перевірте, чи підпадає ваш випадок під Sonderkündigung.
• Домовтеся про Übergabeprotokoll для передачі квартири та ключів.

Коли потрібна ручна перевірка

Зверніться до Mieterverein або до юриста, якщо:

• орендодавець оскаржує дату отримання листа;
• квартира непридатна для проживання;
• є цвіль, загроза здоров’ю або серйозний дефект;
• орендодавець підвищив орендну плату, і ви хочете скористатися Sonderkündigung;
• договір є строковим або містить особливі умови;
• ви виїжджаєте раніше терміну і хочете запропонувати наступного орендаря;
• йдеться про смерть орендаря або його спадкоємців;
• орендодавець утримує Mietkaution без зрозумілих підстав.

У Mietrecht дрібна формальність може змінити дату закінчення договору та суму, яку доведеться сплатити. Тому в спірних випадках краще перевірити лист перед відправленням, ніж виправляти помилку після закінчення терміну.