Маклер в Германии: кто платит комиссию при аренде и покупке

Маклер в Германии — это посредник по недвижимости. Его вознаграждение называют Maklerprovision или Maklercourtage. Кто платит комиссию, зависит от сделки: при аренде жилья действует Bestellerprinzip, а при покупке квартиры или Einfamilienhaus частным лицом покупателя нельзя поставить в худшее положение по комиссии, чем продавца.

Главное правило для арендатора или покупателя простое: не платить «за показ», «за бронь» или «за документы», пока нет понятного договора, состоявшейся сделки и законного основания для счёта.

Коротко: кто платит маклеру

Ситуация	Кто обычно платит	Что важно проверить
Аренда: маклера нанял арендодатель	Арендодатель	С арендатора нельзя брать комиссию только за отклик на объявление.
Аренда: арендатор сам дал Suchauftrag	Арендатор, но только при выполнении условий закона	Договор в Textform, объект найден именно из-за поручения арендатора, Mietvertrag заключён.
Покупка квартиры или Einfamilienhaus частным лицом, маклер работает на обе стороны	Покупатель и продавец в равной высоте	Доли комиссии должны быть одинаковыми.
Покупка квартиры или Einfamilienhaus, договор с маклером есть только у продавца	Продавец, покупатель максимум в такой же высоте	Покупатель платит только после доказательства, что продавец уже оплатил свою часть.
Покупка участка, коммерческого объекта, многоквартирного дома или сделка между бизнесами	По договорённости сторон	Специальные потребительские правила для квартиры/Einfamilienhaus могут не применяться.

Комиссия возникает не автоматически. По базовой логике §652 BGB маклер должен иметь договор, его работа должна привести к заключению основного договора, а сделка должна состояться. Если Mietvertrag или Kaufvertrag не заключён, требование комиссии обычно надо проверять особенно строго.

Аренда: Bestellerprinzip и Textform

При аренде жилья действует Bestellerprinzip: платит тот, кто заказал услугу. Если маклера привлёк арендодатель, комиссию обычно несёт арендодатель.

Арендатор может платить маклеру только в узкой ситуации: он сам заключил Vermittlungsvertrag или Maklervertrag в Textform, дал маклеру поручение искать жильё, и посредник получил право предложить именно эту квартиру исключительно из-за такого поручения. Если квартира уже была в портфеле маклера или рекламировалась по поручению арендодателя, требование комиссии к арендатору обычно не работает.

Textform — это не обязательно бумажный договор с подписью. Подходит формат, который можно сохранить и предъявить: e-mail, сообщение через портал, письмо или другой устойчивый текст. Телефонного разговора без фиксированного подтверждения недостаточно.

Если арендатор действительно должен платить, закон ограничивает сумму: максимум две Kaltmieten плюс gesetzliche Umsatzsteuer. Kaltmiete — аренда без коммунальных платежей; подробнее см. Nebenkosten. Отдельные сборы за базу объектов, обработку анкеты, стандартные документы или просмотр квартиры выглядят сомнительно и должны проверяться до оплаты.

Покупка квартиры или дома

При покупке жилья для потребителей важны §§656a-656d BGB. Эти правила относятся к покупке Wohnung или Einfamilienhaus, если покупатель действует как потребитель.

Основные последствия:

Maklervertrag по такой покупке должен быть в Textform.
Если маклер берёт комиссию с обеих сторон, покупатель и продавец должны быть обязаны платить в одинаковой высоте.
Если договор с маклером заключила только одна сторона, переложить расходы на другую можно только так, чтобы заказчик сам остался обязан платить минимум столько же.
Требование к другой стороне становится подлежащим оплате только после доказательства, что заказчик уже оплатил свою долю.

Федеральной таблицы ставок для продажи нет. Процент и сумма согласовываются в договоре, а в объявлениях часто указывают комиссию плюс 19% Umsatzsteuer. Поэтому до оффера стоит смотреть не только цену объекта, но и полные Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, нотариус, Grundbuch и возможную Maklerprovision.

Считается ли звонок договором

Обычный звонок маклеру сам по себе не создаёт платный договор, по которому с арендатора или покупателя можно уверенно требовать комиссию. Для аренды жилья и для потребительской покупки квартиры/Einfamilienhaus нужен зафиксированный договор в Textform.

На практике спор чаще возникает так: человек откликнулся на объявление, сходил на просмотр, а потом получил счёт. В такой ситуации сначала запросите основание: кто заказал маклера, где договор, когда возникла обязанность платить, как рассчитана сумма и какая сделка состоялась.

Шаблон запроса перед оплатой комиссии

На немецком: Bitte bestätigen Sie mir in Textform, auf welcher rechtlichen Grundlage ich eine Maklerprovision zahlen soll, wer Auftraggeber des Maklers ist, wie hoch die Provision in Euro und Prozent ist, ob Sie als Doppelmakler tätig sind und, falls es sich um einen Immobilienkauf handelt, ob der Verkäufer seinen Provisionsanteil bereits vollständig bezahlt hat. Bitte senden Sie mir außerdem die Vertragsgrundlage und gegebenenfalls den Nachweis über die Zahlung des Verkäuferanteils zu. Vielen Dank. [Name]

Перевод: Пожалуйста, подтвердите мне в текстовой форме, на каком правовом основании я должен(на) платить маклерскую комиссию, кто является заказчиком услуг, каков размер комиссии в евро и процентах, действуете ли вы как посредник для обеих сторон и, если речь идёт о покупке недвижимости, оплатил ли продавец свою долю комиссии полностью. Также прошу прислать договорное основание и, если применимо, подтверждение оплаты доли продавца. Спасибо. [Имя]

Как проверить маклера

Перед подписанием Maklervertrag проверьте, кто перед вами. В Германии для коммерческого посредничества с недвижимостью нужна Erlaubnis nach §34c GewO. У добросовестного маклера не должно быть проблемы назвать орган, который выдал разрешение, и показать реквизиты компании.

Базовый чек-лист:

откройте Impressum на сайте: там должны быть компания, адрес и контактные данные;
запросите данные по §34c GewO и выдавший орган;
уточните, кто Auftraggeber и кто платит комиссию;
попросите размер комиссии в евро и процентах, включая Umsatzsteuer;
спросите, является ли маклер Doppelmakler;
проверьте, когда именно возникает право на оплату;
не переводите деньги на частный счёт без договора и понятного назначения платежа.

Для Immobilienmakler и сотрудников, непосредственно участвующих в деятельности по §34c GewO, действует обязанность повышения квалификации: 20 часов в течение трёх календарных лет. Это не заменяет проверку договора, но нормальный специалист спокойно объясняет, как поддерживает квалификацию.

Красные флаги: нет Impressum, нет Textform, расплывчатая комиссия, давление «платите сегодня», требование денег за ключи или просмотр, отказ назвать разрешительный орган, обещания обойти правила разделения комиссии.

Шаблон запроса для проверки маклера

На немецком: Bitte teilen Sie mir in Textform Ihre vollständigen Unternehmensdaten, den Link zu Ihrem Impressum, die Behörde, die Ihre Erlaubnis nach § 34c GewO erteilt hat, und die relevanten Angaben zu dieser Erlaubnis mit. Vielen Dank. [Name]

Перевод: Пожалуйста, сообщите мне в текстовой форме ваши полные данные компании, ссылку на Impressum, орган, который выдал разрешение по §34c GewO, и основные данные этого разрешения. Спасибо. [Имя]

Widerrufsrecht: когда можно отказаться от Maklervertrag

Если потребитель заключил Maklervertrag дистанционно — например, через сайт, e-mail, мессенджер или телефон с подтверждением в Textform — либо вне офиса маклера, обычно возникает Widerrufsrecht. Базовый срок — 14 дней. Если о праве на отказ не сообщили как положено, срок может продлиться максимум до 12 месяцев и 14 дней.

Но Widerruf не всегда означает, что платить точно ничего не придётся. Если вы прямо попросили маклера начать работу до окончания срока отказа и были правильно проинформированы о последствиях, возможны нюансы. При спорной сумме лучше не отправлять эмоциональные сообщения, а оформить короткий письменный Widerruf и запросить расчёт.

Пример Widerruf Maklervertrag

На немецком: Hiermit widerrufe ich den am [Datum] geschlossenen Maklervertrag betreffend die Immobilie [Adresse/Objekt]. Bitte bestätigen Sie mir den Eingang dieses Widerrufs in Textform. Mit freundlichen Grüßen [Name]

Перевод: Настоящим я отказываюсь от договора с маклером, заключённого [дата], по объекту [адрес/объект]. Пожалуйста, подтвердите получение этого отказа в текстовой форме. С уважением [Имя]

Когда комиссию платить не нужно

Основания не платить или как минимум спорить о счёте встречаются часто:

нет действующего договора в Textform, когда он обязателен;
Mietvertrag или Kaufvertrag не заключён;
маклер не может показать, что именно его работа привела к сделке;
при аренде объект уже был получен по поручению арендодателя, а платить пытаются заставить арендатора;
при аренде маклер одновременно является собственником, арендодателем, арендатором или управляющим именно этого объекта;
при покупке квартиры или Einfamilienhaus покупателю пытаются выставить больше, чем продавцу;
при покупке покупателю выставляют долю продавца без доказательства, что продавец уже оплатил свою часть;
требуют аванс, «вступительный взнос», плату за базу, ключи, просмотр или стандартные документы.

В аренде есть специальные случаи, когда комиссия не положена, например продолжение, продление или обновление договора по тем же жилым помещениям. Отдельные ограничения могут действовать для социального или ценового регулируемого жилья.

Если счёт кажется сомнительным, не платите «чтобы не потерять объект». Сначала запросите договор, пункт о комиссии, расчёт суммы, подтверждение роли маклера и, при покупке, доказательство оплаты доли второй стороны.

Reservierungsgebühr: бронь объекта и возврат денег

Reservierungsgebühr — плата за бронирование недвижимости — один из самых конфликтных платежей. Особенно рискованны ситуации, когда маклер просит деньги до нотариального договора купли-продажи и ссылается на стандартную форму или AGB.

Bundesgerichtshof 20.04.2023 по делу I ZR 113/22 решил, что маклер не может эффективно закрепить такую Reservierungsgebühr в AGB, если клиент не получает сопоставимой самостоятельной выгоды, а возврат денег исключён. В таком случае условие может быть недействительным, а деньги — подлежащими возврату.

Практичное правило: любая предоплата за «бронь» требует письменного основания, условий возврата и объяснения, какую самостоятельную услугу вы реально получаете. Если покупка не состоялась, а платеж был включён в стандартные условия маклера, есть смысл письменно требовать возврат и затем показывать документы юристу.

Шаблон требования вернуть Reservierungsgebühr

На немецком: Ich fordere Sie hiermit auf, die von mir am [Datum] gezahlte Reservierungsgebühr in Höhe von [Betrag] Euro bis spätestens zum [Datum] auf folgendes Konto zurückzuzahlen: [IBAN]. Nach meiner Auffassung ist die entsprechende Klausel unwirksam, da die Reservierungsgebühr im Zusammenhang mit dem Maklervertrag in AGB vereinbart wurde. Bitte bestätigen Sie mir die Rückzahlung in Textform. Mit freundlichen Grüßen [Name]

Перевод: Прошу вернуть уплаченную мной [дата] плату за бронирование в размере [сумма] евро не позднее [дата] на следующий счёт: [IBAN]. По моему мнению, соответствующее условие недействительно, поскольку плата за бронирование была согласована в AGB в связи с договором с маклером. Пожалуйста, подтвердите возврат в текстовой форме. С уважением [Имя]